【上車必知】按揭如何計算？H 按 / P 按是甚麼？置業有甚麼要注意？
置業是人生大事。為了「上車」，大部分人都選擇申請按揭，但你了解按揭的計算方法嗎？坊間經常提到的 H 按、P 按是甚麼？本文為你講按揭和置業時的注意事項，助你做好規劃。
甚麼是樓宇按揭？如何計算？
置業需要動用大筆資金，不少人難以「Full pay」購買物業，因而申請樓宇按揭，即置業人士以物業為抵押，向銀行或財務機構借取貸款，並在未來固定年期內分期償還本金及利息。
按揭的借貸成本取決於置業人士的按揭成數、還款年期，以及市場利率。
按揭成數
按揭成數為銀行或財務機構基於物業估值而批出的貸款比例，餘下款項則為置業人士需要自資的首期。目前所有住宅物業的按揭成數上限為 7 成，而實際能申請按揭成數取決於多項因素，包括收入、信貸記錄、是否首次置業等。根據規定，置業人士的供款佔入息比率（DSR）不能超過 50%。
還款年期
根據規定，樓宇按揭最長還款期為 30 年。一般而言，銀行審批按揭時會以「75減年齡」或「75 減樓齡」作最長還款年期，以較低者為準。因此如置業人士已超過 45 歲（即 75 減 30），便很可能需要縮短按揭年期，無法借足 30 年。
還款年期越長，每月供款額越低，但總利息支出會越高，因此申請按揭時應在兩者之間取得平衡。
市場利率
按揭利息是置業的主要成本，採「息隨本減」的原則，即每月利息按未償還本金計算。現時主要的息率計算方法有「H 按」和「P 按」。
H 按
H 指 HIBOR，即銀行同業拆息，意思為銀行之間互相借貸的息率。H 按息率會採用「HIBOR + 固定點子」來決定。由於 HIBOR 會受市場資金流動影響，因而 H 按的利息金額會較為波動，但 H 按普遍設有封頂利率，一般不會超過 P 按息率，因此即使 HIBOR 突然飆升，亦不會無上限增加供樓支出。
P 按
P 指 Prime Rate，即最優惠利率，是銀行給予最優質客戶的貸放基準利率。P 按息率會採用「最優惠利率 - 固定點子」來決定。P 按主要受美國利率影響，因此每月按揭供款金額的波動較 H 按低。
總括而言，在低息環境下，H 按是較佳選擇，而 P 按就較適合追求穩定的人士。
置業注意事項
除了物業價錢與個人承擔能力之外，置業人士亦應留意以下事項，
驗樓
檢查單位以下地方會否存在問題，如：
- 天花、牆身有沒有有滲水跡象
- 電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常
- 大門、房門開關是否順暢和安裝穩固
延伸閱讀：【驗樓】新樓、二手樓驗樓程序一覽！了解驗樓常見注意事項
強制驗樓計劃
如打算購買舊樓，置業人士需留意物業有否納入「強制驗樓計劃」，以及業主立案法團的財政狀況，從而做好資金預算，以免突如其來的支出。
延伸閱讀：【強制驗樓計劃】收到通知怎麼辦？了解檢驗程序、期限及維修資助
火險、家居保險
火險即「樓宇結構保險」，主要保障物業因火災、雷電、爆炸、水浸及颱風等意外而導致的樓宇結構損毀。如要申請按揭，置業人士需購買火險以符合銀行條件。
家居保險則提供室內財物、裝修與第三者責任的保障，例如電器、傢俬、收藏品、珠寶首飾因受保意外而損毀時，家居保險可賠償部分損失。
置業時購買家居保險，有助避免因意外而造成的重大財務損失，而 Avo 家居保障更提供彈性選項，讓住客可因應個人需要選擇適合自己的自選保障，配搭出真正實用的家居保險。
Avo 現與蘋果迷你倉提供限定優惠*！蘋果迷你倉客戶可享 Avo 家居保障 8 折優惠；而曾投保 Avo 產品的客戶，可享蘋果迷你倉租倉額外 5% 優惠及 9 折運輸優惠，切勿錯過！
*優惠期由即日起至 2026 年 12 月 31 日
