【對付租霸】如何處理租客欠租？4招避開租霸 簽約前留意租霸黑名單
做業主出租單位本是開心事，但如遇上租霸，不僅會影響租金收入，更可能要花費大量時間和金錢處理。以下將解答遇到租霸的常見問題，包括如何處理租客欠租及申請收樓步驟，更教你 4 招避開租霸！
租客欠租多久後，業主可以採取行動？
根據香港法例，如果租客在租金到期日後 15 天內仍未繳交租金，業主有權終止租約，並作出追討租金及收回物業（收樓）等行動。但是，如果租客在租期內首次欠租，並且在業主接管物業之前，在法庭規定的時間內繳付所有欠款和業主的法律費用，則可以繼續租住。
如何處理租客欠租？
在租客欠租後，業主應盡快向租客發出書面通知，要求其在指定期限內繳付欠租。通知應包括以下內容：
- 欠租的金額
- 繳付欠租的期限
- 若租客未能按時繳付欠租，業主將採取的行動
如果租客遲遲沒有回應，並持續拖欠租金，業主可能需要尋求法律幫助。在香港，業主可以循以下途徑採取訴訟行動：
- 小額錢債審裁處（申索款額不高於 $75,000)
- 區域法院（高於 $75,000 但不多於 $300 萬）
- 高等法院原訟庭 (無上限) 。
此外，業主也可以考慮聘請專業的債務收集公司來追討欠款。然而，這些方法可能需要花費大量的時間和金錢，且並不確保成功。因此，更好的策略可能是減低租客欠租的機會。
申請收樓的步驟
除了追收租金，業主還可以同步申請收樓。
提交申請通知書
業主需要向土地審裁處提交申請通知書，連同加蓋印花的租約和其他租賃文件。業主需要將通知書副本寄給租客，並連續 3 日到欠租單位門口貼上通知書副本。完成後，業主需要到土地審裁處宣誓。
申請判決書
業主需要申請判決書。如果欠租租客在收到申請通知書後 7 日內沒有提出反對，則大約需要 2 至 3 日即可獲得判決書。如果租客有反對，則需要再安排聆訊，大約需要半個月或更長的時間。
申請收樓令狀
業主在獲得判決書後，需要申請收樓令狀。由執達吏（負責執行及傳達法官裁決的職員）執行法院命令來收回欠租單位。所需時間會視乎該區執達吏的排期，平均需要等待一至兩個月的時間。
如果租客欠租，業主可以扣押租客的物品嗎？
在香港，如果租客欠租，業主可以扣押租客在單位內的物品，但必須先向法庭申請財物扣押令。如果業主未經法庭批准擅自扣押租客物品，可能會構成刑事犯罪。
法庭在審理申請時會考慮以下因素：
- 欠租的金額
- 租客是否有能力繳付欠租
- 扣押物品對租客的影響
如果法庭批准申請，會頒發扣押令。扣押令會列明業主可以扣押的物品，以及業主在扣押物品後須採取的行動。
4 招避開租霸
了解租客背景
在選擇租客之前，與他們進行多次溝通是很重要的，問問租客過去住所、退租原因。溝通過程亦可更好地了解他們的性格、態度和租房意願。你可以要求租客提供個人身份證明、工作及入息證明等文件，確認租客的身份和經濟狀況。
租霸一般不介意用高於市價的價位承租，而且爽快不議價，但會要求繳交更少的按金和上期，和盡快入住單位。
查閲租霸黑名單
許多屋苑業主也自發成立網上群組，如 Facebook 和 Telegram 群組互相支援和交流經驗。有些業主會於群組發放欠租租客的身份和資料供其他業主查閱。不過有可能出現資料不全或不正確的情況，業主應只作參考之用。
簽訂完善的租約
簽訂完善的租約是保障業主和租客雙方權益的重要措施。租約是業主和租客之間的法律文件，因此業主應仔細閱讀和理解租約條款，並確保租約內容完整和清晰。
租約應包括以下內容：
- 租金的金額和繳付日期
- 押金和上期的金額
- 租約期限
- 業主的維修責任
- 租約的終止條件
此外，業主在簽訂租約後，應在30天內向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》並繳付釐印費。如果沒有打釐印，其後又和租客之間產生糾紛，鬧上法庭時，該租約可能不會被法庭承認作為證據。業主也可能失去要求租客履行租約的權利。
購買業主家居保險
Avo業主家居保險旨在減低業主受租金損失的風險。如果租客欠租，Avo業主家居保險可以提供高達 6 萬港元或相等於 3 個月租金的賠償。即使租客無法或不願支付租金，業主也可以減低對收入的影響。
此外，我們的家居保險還涵蓋其他可能導致業主損失租金的風險，包括物業因意外損壞而無法出租，或者租客因身故而導致單位空置，讓業主可以安心收租。
