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【按揭計算】 樓宇按揭基本知識 小心選擇呼吸 plan

香港樓價貴絕全球,在你成為上車一族之前,不妨先留意一下樓市的相關資訊。樓價動輒數百萬甚至過千萬,當大部人都無法一次付清款項,便會借助按揭「上車」。所以今次就來為你介紹樓宇按揭的相關資訊、影響按揭成數的因素、以及首置客買樓要注意的事項。

甚麼是樓宇按揭?

樓宇按揭即是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借貸,以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款,否則承按人(即提供貸款的銀行或財務機構)有權收回物業。因向銀行或財務構申請貸款需要通過壓力測試,有發展商便因此推出俗稱的「呼吸 plan」﹐即無需通過壓力測試已可申請高成數按揭。

在比較按揭計劃時,我們應留意最高按揭成數、還款期、利率等考慮因素。一般坊間的按揭產品都是為私人樓宇而設,當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭,因為有政府做擔保,做法與一般私樓又有不同。

我可以借多少按揭?

在了解按揭的基本概念後,我們便要留意買家可申請的按揭成數。一般而言,可借出的按揭成數與物業價值掛勾,物業價值越高,可批出的按揭成數便越低:

樓價(港幣) 最高可批出按揭
900 - 1000 萬 80%
800 - 900 萬 80 - 90%
800 萬以下 90%

非按揭保險

另外,有否購買按揭保險亦是能否借取高成數按揭的關鍵。如果你沒有準備按揭保險, 1000 萬或以下的物業最多只能借取 60% ,上限為 $500 萬。另外,如果置業人士的收入並非來自香港,可借取的按揭成數亦會較低。詳情可以查看下表:

申請人於香港未持有任何形式按揭
最高按揭成數(收入來自香港) 最高按揭成數(收入非來自香港)
$1000 萬或以下 60% (上限 $500 萬) 50% (上限 $400 萬)
$1000 萬以上 50% 40%
資產淨值批核(不論物業價值) 40% 40%

按揭保險

其後香港按揭證券公司推出按揭保險計劃。購買按揭保險的置業人士可借取更高成數的按揭,減輕儲首期的壓力,令更人擁有「上車」的機會。除了推出按揭保險計劃外,政府更進一步放寬按揭門檻,$400 萬至 $1000 萬的物業都可以借最高 90% 按揭,貸款上限為 $900 萬。

適用於 2023 年 7 月 7 日或以後簽訂的臨時買賣合約:

物業價格 最高按揭成數
$400萬 – $1,000 萬 90%
$1,000萬以上 – $1,125 萬 80% – 90%(貸款上限為 $900 萬)
$1,125 萬以上 – $1,500萬 80%
$1,500萬以上 – $1,715 萬 70% – 80%(貸款上限為 $1,200 萬)
$1,715萬以上 – $3,000 萬 70%

選擇現樓 確保高成數按揭

說到底,要知道自己可否借足 9 成按揭,還是需要視乎物業種類及物業價值。如果你想為物業承造 80 - 90% 按揭,你所購買的物業則必需是現樓或已落成的物業,而且物業價值需要在 $400 萬至 $1920 萬之間。如果你是購買樓花的置業人士,物業價值便不能超過 $600 萬,否則便只能借取 60% 按揭。

任何私樓或一手現樓(建期 plan) 樓價 $1920 萬以上最多借 50% 按揭
樓價 $1200 萬 - 1920 萬最多借 80% 按揭(貸款額上限 $960 萬)
樓價 $1125 萬 - 1200 萬最多借 80% 按揭
樓價 $1000 萬 - 1125 萬最多借 90% 按揭(貸款額上限 $900 萬)
樓價 $400 萬 - 1000 萬最多借 90% 按揭
任何一手樓花(即供 plan) 樓價 $1000 萬以上最多借 50% 按揭
樓價 $600 萬 - 1000 萬最多借 60% 按揭
樓價 $600 萬以下最多借 80% 按揭
樓價 $400 萬 - 450 萬最多借 80% - 90% 按揭(貸款額上限 $360 萬)
樓價 $400 萬以下最多借 90% 按揭

買樓後還款期有多長?

按金管局規定,現時按揭最長供款年期的上限是 30 年。一般而言,銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期,以較短者為準。

一般而言,銀行計算還款期會採用「75 - 人齡」的方法,上限為 30 年;但個別銀行則會使用 70 或 80 減去一齡。如果貸款人收入穩定,以及入息高於中位數,則很大機會獲批「80 - 人齡」。另外,銀行亦可能會要求業主開立戶口,才會批出較長的還款期。

 

甚麼是「呼吸 plan」?

「呼吸 plan」是發展商為買家提供的按揭計劃,買家只需要支付樓價的 10 - 15% 便能上車。由於發展商提供的「呼吸 plan」無需經過壓力測試,部份計劃甚至無需提供入息證明,故被戲稱為只要有呼吸的人便可申請的按揭計劃。

「呼吸 plan」的特點在於,計劃會提供與現時銀行相約的按揭利息,令買家首兩年每月只需要支付低額供款。但當低息期過後,利息可能會大幅提高,同時加入本金的還款,隨時令到買家的供款壓力大增。所以買家在決定按揭計劃前,應先了解自己的負擔能力及作出風險評估才作出決定。所以買家在決定申請「呼吸 plan」時,不應只著重首兩年的低息還款期,而應考慮提高息率後,以自己的經濟能力能否負擔才作出決定。

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