【按揭計算】 樓宇按揭基本知識 小心選擇呼吸 plan
香港樓價貴絕全球，在你成為上車一族之前，不妨先留意一下樓市的相關資訊。樓價動輒數百萬甚至過千萬，當大部人都無法一次付清款項，便會借助按揭「上車」。所以今次就來為你介紹樓宇按揭的相關資訊、影響按揭成數的因素、以及首置客買樓要注意的事項。
甚麼是樓宇按揭？
樓宇按揭即是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收回物業。因向銀行或財務機構申請貸款需要通過壓力測試，有發展商便因此推出俗稱的「呼吸 plan」﹐即無需通過壓力測試已可申請高成數按揭。
在比較按揭計劃時，我們應留意最高按揭成數、還款期、利率等考慮因素。一般坊間的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭，因為有政府做擔保，做法與一般私樓又有不同。
我可以借多少按揭？
在了解按揭的基本概念後，我們便要留意買家可申請的按揭成數。一般而言，可借出的按揭成數與物業價值掛勾，物業價值越高，可批出的按揭成數便越低：
| 樓價（港幣） | 最高可批出按揭 |
| 900 - 1000 萬 | 80% |
| 800 - 900 萬 | 80 - 90% |
| 800 萬以下 | 90% |
非按揭保險
另外，有否購買按揭保險亦是能否借取高成數按揭的關鍵。如果你沒有準備按揭保險， 1000 萬或以下的物業最多只能借取 60% ，上限為 $500 萬。另外，如果置業人士的收入並非來自香港，可借取的按揭成數亦會較低。詳情可以查看下表：
| 最高按揭成數（收入來自香港） | 最高按揭成數（收入非來自香港） | |
| $1000 萬或以下 | 60% （上限 $500 萬） | 50% （上限 $400 萬） |
| $1000 萬以上 | 50% | 40% |
| 資產淨值批核（不論物業價值） | 40% | 40% |
按揭保險
其後香港按揭證券公司推出按揭保險計劃。購買按揭保險的置業人士可借取更高成數的按揭，減輕儲首期的壓力，令更人擁有「上車」的機會。除了推出按揭保險計劃外，政府更進一步放寬按揭門檻，$400 萬至 $1000 萬的物業都可以借最高 90% 按揭，貸款上限為 $900 萬。
適用於 2023 年 7 月 7 日或以後簽訂的臨時買賣合約：
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
| $400萬 – $1,000 萬 | 90% |
| $1,000萬以上 – $1,125 萬 | 80% – 90%（貸款上限為 $900 萬） |
| $1,125 萬以上 – $1,500萬 | 80% |
| $1,500萬以上 – $1,715 萬 | 70% – 80%（貸款上限為 $1,200 萬） |
| $1,715萬以上 – $3,000 萬 | 70% |
選擇現樓 確保高成數按揭
說到底，要知道自己可否借足 9 成按揭，還是需要視乎物業種類及物業價值。如果你想為物業承造 80 - 90% 按揭，你所購買的物業則必需是現樓或已落成的物業，而且物業價值需要在 $400 萬至 $1920 萬之間。如果你是購買樓花的置業人士，物業價值便不能超過 $600 萬，否則便只能借取 60% 按揭。
| 任何私樓或一手現樓（建期 plan） | 樓價 $1920 萬以上最多借 50% 按揭 樓價 $1200 萬 - 1920 萬最多借 80% 按揭（貸款額上限 $960 萬） 樓價 $1125 萬 - 1200 萬最多借 80% 按揭 樓價 $1000 萬 - 1125 萬最多借 90% 按揭（貸款額上限 $900 萬） 樓價 $400 萬 - 1000 萬最多借 90% 按揭 |
| 任何一手樓花（即供 plan） | 樓價 $1000 萬以上最多借 50% 按揭 樓價 $600 萬 - 1000 萬最多借 60% 按揭 樓價 $600 萬以下最多借 80% 按揭 樓價 $400 萬 - 450 萬最多借 80% - 90% 按揭（貸款額上限 $360 萬） 樓價 $400 萬以下最多借 90% 按揭 |
買樓後還款期有多長？
按金管局規定，現時按揭最長供款年期的上限是 30 年。一般而言，銀行以申請人年齡及物業年齡計算按揭供款年期，以較短者為準。
一般而言，銀行計算還款期會採用「75 - 人齡」的方法，上限為 30 年；但個別銀行則會使用 70 或 80 減去一齡。如果貸款人收入穩定，以及入息高於中位數，則很大機會獲批「80 - 人齡」。另外，銀行亦可能會要求業主開立戶口，才會批出較長的還款期。
甚麼是「呼吸 plan」？
「呼吸 plan」是發展商為買家提供的按揭計劃，買家只需要支付樓價的 10 - 15% 便能上車。由於發展商提供的「呼吸 plan」無需經過壓力測試，部份計劃甚至無需提供入息證明，故被戲稱為只要有呼吸的人便可申請的按揭計劃。
「呼吸 plan」的特點在於，計劃會提供與現時銀行相約的按揭利息，令買家首兩年每月只需要支付低額供款。但當低息期過後，利息可能會大幅提高，同時加入本金的還款，隨時令到買家的供款壓力大增。所以買家在決定按揭計劃前，應先了解自己的負擔能力及作出風險評估才作出決定。所以買家在決定申請「呼吸 plan」時，不應只著重首兩年的低息還款期，而應考慮提高息率後，以自己的經濟能力能否負擔才作出決定。
